不動産登記

不動産登記の世界を覗いてみよう!

ブレーンストーミング 抵当権抹消の巻

ブレーンストーミング 抵当権抹消の巻 過去、浜松支部の支部通信に寄稿した問題。 【事例】  X所有の建物に、昭… 続きを読む »

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不動産登記規則92条の解釈

不動産登記規則92条の解釈 不動産登記規則92条とは、次の条文である。 (行政区画の変更等) 第92条  行政… 続きを読む »

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仮換地の従前地に登記する賃借権登記の借賃の記載方法

仮換地の従前地に登記する賃借権登記の借賃の記載方法  賃借権登記の登記事項である借賃は、土地毎に登記するものと… 続きを読む »

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登記簿に新築年月日の記載のない場合の住宅家屋証明

登記簿に新築年月日の記載のない場合の住宅家屋証明 備忘のためのメモです。 登記簿に新築年月日の記載のない建物が… 続きを読む »

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相続させる旨の遺言の存在と遺産分割協議の可否

相続させる旨の遺言の存在と遺産分割協議の可否 簡単な問題のようで、実は奥が深い。 相続させる旨の遺言が効力を生… 続きを読む »

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「第三者のためにする契約」の講演禄

ちと古いですが、平成19年7月に全日不動産協会静岡県支部研修会で行った講演の記録が出てきました。当時、「中間省… 続きを読む »

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「この抵当権は身に覚えがない!」

「この抵当権は身に覚えがない」という相談がありました。 抵当権を設定登記するには、抵当権設定登記手続きを命じる… 続きを読む »

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困ったとき、ご相談ください

第三者の権利が登記された不動産の売買

第三者の権利が登記された不動産の売買  不動産の売買にお いては、特別な事情のない限り、売主は、買主に対し、売… 続きを読む »

相続した不動産について時効取得を原因として所有権移転登記をする訴訟

相続した不動産について時効取得を原因として所有権移転登記をする訴訟    昨年、ある社会福祉法人が施設を建設す… 続きを読む »

抵当権と根抵当権の違い

抵当権と根抵当権の違い    抵当権で担保されるのは元本及び最後の2年分の利息・損害金のみである。 (抵当権の… 続きを読む »

借地上の建物の担保取得と賃貸人の承諾

借地上の建物の担保取得と賃貸人の承諾    登記の添付書類ではないが、借地上の建物に抵当権を設定する場合、債権… 続きを読む »

抵当権と滞納処分との優先関係

抵当権と滞納処分との優先関係    租税債権は、原則として私債権に優先して聴取できるように優先権が認められてい… 続きを読む »

公売により所有権を取得した者からの建物明渡請求

公売により所有権を取得した者からの建物明渡請求  競売により建物を競落し、所有権を取得した者は不動産の引渡命令… 続きを読む »

抵当権と借地権・借家権の優劣

抵当権と借地権・借家権の優劣    不動産に登記された抵当権について裁判所の担保不動産競売手続がなされた場 合… 続きを読む »

抵当権者の同意により賃貸借に対抗力を与える制度 ~同意の登記~

抵当権者の同意により賃貸借に対抗力を与える制度 ~同意の登記~   抵当権と借地権・借家権の優劣は、原則どおり… 続きを読む »

こんなとき、不動産登記が必要です!

住宅を新築された方へ

 建物を新築したときや、新築のマンション、一軒家を購入したときは、登記をしなければなりません。

 建物を新築した場合は、完成から一ヶ月以内に、建物の物理的な状況を公示するために建物の表題登記をしなければいけません。この登記の申請を怠った場合 には、10万円以下の過料に処せられることがあります。なお、建物表題登記の申請代理は土地家屋調査士の業務です。

 建物の表題登記が完了した後には、当該建物が自分の所有であることを公示するために、所有権保存登記の申請をする必要があります。

 所有権保存登記には、種々の減税があったり、引越しや住宅ローンの融資などと、登記申請のタイミングを調整しなければならず、簡単そうに見えても、実はそう簡単ではありません。

 できましたら、建物完成1カ月程度前にはご相談いただきたいと思います。

住所やお名前を変更された方へ

 引越しや結婚などで住所や氏名を変更した場合、住所変更届などを市役所等に提出しても、登記されている不動産の住所や氏名は何ら変更されません。これを変更するには、法務局に変 更登記を申請する必要があります。

 もっとも、あわてて変更登記しなくても、ほとんどの場合、何ら支障は生じません。その不動産を売却したり、担保に入れるなどする際に変更登記をすれば十分です。

 しかし、だからと言って、10年も20年も放置しておくと、将来、登記をしようとする際に、住所を変更したことを証明することができなくなるおそれがあ ります。これは、住民票等の記録は、閉鎖後5年程度で破棄している市区町村が多いからです。

 あわてる必要はありませんが、気がついたら、住所等の変更登記をしておきましょう。

住宅ローンの返済が終わった方へ

 住宅ローンの返済が終わったときは、土地や建物に設定されている抵当権の抹消手続きをしなければなりません。
 抵当権抹消の手続きは、銀行等から必要書類の交付を受け、登記申請書を作成して、法務局に申請する必要があります。また、書類の作成も、初めての人には やっかいなものです。
 住宅ローンを完済し、銀行等から抵当権抹消に必要な書類の交付を受けたら、早めに当事務所にお問い合わせください。書類の中には有効期間が3か月のものがありますので、そのまま放置しないようにご注意ください。
 住宅ローンの抵当権抹消登記の費用は、抵当権を抹消すべき不動産の個数により若干変わりますが、土地・建物2個の場合は総額で1万3000円程度です。不動産が1個増える毎に3000円程度増加すると考えていただければ結構です。
 

不動産の贈与をお考えの方へ

 個人間で不動産の所有権を贈与したり、所有権の持分の 一部を移転した場合、登記費用のほか、様々な税金も考慮しておく必要があります。不動産の贈与をする場合に発生する費用を列記すると、次のとおりとなります。
 ① 登記費用
 ② 贈与税
 ③ 不動産取得税
 ④ 不動産贈与契約書印紙
 このうち、最も思慮すべき費用は贈与税であると思われます。

登記費用
 まず、不動産の贈与登記の登記費用について説明しましょう。
 登記費用の内訳としては、当事務所の報酬、登録免許税、その他諸費用に分かれます。
 当事務所の報酬は報酬表記載のとおりですが、 申請の内容(例えば、1筆全体の所有権移転と1筆の土地の一部の持分移転を併せて申請する場合は2件の申請になるなど)によって変わってきます。
 登録免許税は、移転した不動産の固定資産評価額の2%です。
 その他の費用とは、贈与契約書の作成、登記事項証明書、住所証明書、評価証明書等の取得費用などです。
  これらついては事前の見積りを出しますのでお問い合わせ下さい。

贈与税、不動産取得税、印紙代
 個人間の不動産の贈与の際の贈与税、不動産取得税、印紙税について簡単に説明することは困難です。具体的な案件については個別にご説明させていただきます。

仲介業者を入れずに売買をお考えの方へ

 お隣さん同士や、友人・ 知人間で不動産を売買をするような場合、不動産仲介業者を利用せずに「売買契約書の作成から登記まですべてお願いしたい」とご依頼される方がいらっしゃい ます。

 もちろん、そうしたニーズにもお応えいたしますが、実は、不動産仲介業者は、そういった場合にも、単に売買契約書を作成するだけではなく、法令上何らか の制限がされている不動産でないか、境界は明確になっているか、対象不動産に何らかの権利を持っている者はいないか、もしそのような者がいるとしたら、権 利関係の調整は済んでいるか、不動産取引に関わる税金はどのようになっているかなど、実に様々な検討を加えています。なぜなら、不動産という高価な取引に問題を残したくないからです。

 したがって、当事務所に「売買契約書の作成から登記まですべてお願いしたい」とご依頼された方に対しても、やはり、売買契約書の作成のみならず、権利関係や税金面等にも配慮して進めさせていただくことになります。不動産というのはそれだけ重要な財産ですのでご理解ください。

 

かなり昔の抵当権が登記されていてお困りの方へ

 「債権額10円の、明治時代代の抵当権が登記されている」
 いまだに、そう言ってご相談にお越しいただく方が年に1~2名はいらっしゃいます。

 そこで、抵当権者は誰か、と登記簿を見ると、全く知らない個人であったり、聞いたことのない銀行であったり、農協の前身の組合であったりと、実に様々です。

 仮に、返済がなされずに今日まで至っているとしても、とっくに時効になっています(民事上、貸金債権は10年、商事債権として考えれば5年で時効)。したがって、最終的には抹消登記まで持ち込みたいわけですが、実は、必ずしも登記の知識だけですべて対処できるものばかりではありません。

 当事務所は、登記のみならず、民事裁判も豊富に扱っていますので、こうしたニーズにお応えすることができます。
 

共有関係の整理をお考えの方へ

 相続や生前贈与、不動産 購入時の出資割合によって共有状態になっている不動産は少なくありません。
 しかしながら、いざ、不動産を処分するということになったとき、このような共有状態にある不動産は共有者全員の同意がないと処分することができません。

 そこで、今のうちに共有状態の解消を図ろうとすると、そこには、必ず税金の問題がついてまわります。

 当事務所では、税金面のアドバイスに加え、必要に応じ、最終的には税理士をご紹介して、税金面も配慮しながら共有状態を解消していくサポートをしております。
 

購入しようと考えていた物件に差押登記がされている

 差押えと一口に言っても、担保権実行のための差押え、強制執行としての差押え、滞納処分による差押え等の種類があり、不動産取引を円滑に行うための処理内容もそれぞれ異なります。

 また、差押えと似て非なるものに、仮差押、仮処分等があります。このような場合に不動産取引を円滑に行うためのノウハウもそれぞれ異なります。

 ここは、豊富な実績を積み重ねている当事務所にお任せください。