交渉によりスムーズに短時間で解決を目指します！
世相を反映して、賃借人（借家人）の家賃不払いや無断転貸、用途違反等）でお悩みのオーナーさんが増えています。しかし、空室になるのを覚悟して借家人に滞納家賃の請求や契約解除することを躊躇し、問題を先延ばししている方も大勢いらっしゃるようです。
また、管理会社や仲介をした不動産業者に交渉を依頼しても、公式には紛争についての交渉代理権が認められておらず、また、訴訟手続をで代行することができないため、期待どおりの対応ができないこともあります。
当事務所では、オーナー様からご依頼を受けた後、可能な状況であれば交渉による解決を目指しています。
交渉による解決には次のようなメリットがあります。
☑ 約束が守られる可能性が高い
☑ 費用が安い
スピーディに解決できる
メリットの第１はスピーディに解決できるということです。裁判手続ですと１月に１回程度の裁判期日が決められるため、最低でも３～４カ月程度の時間がかかりますが、裁判を使わない交渉であれば早期の解決が期待できます。
約束が守られる可能性が高い
交渉によって相手方も納得して和解するわけですから、判決で一方的に命じられるよりも約束が履行される可能性が高くなります。
費用が安い
裁判手続を利用しないため、裁判費用がかからず、コストが安くすみます。
しかし、交渉による解決には次のようなデメリットがあります。
☑ 交渉がまとまらない可能性がある
交渉により合意が成立したとしても、相手方がそれを守らない可能性があります。そこで、当事務所では、その合意内容について裁判所で和解手続をとります。これにより、和解内容が判決と同一の効果を持つこととなりますので強制力が生じます。
さて、もうひとつのデメリットである「交渉がまとまらない可能性がある」ということですが、これは仕方ありません。交渉がまとまらなかったり、そもそも相手方が交渉のテーブルに着かない場合には裁判による解決を目指すことになりますが、当事務所は、裁判手続においても、これまでの多くの経験から培ったノウハウを利用して、極力、スピーディかつ低コストの解決を目指しています。
起訴前の和解とは
１ はじめに
起訴前の和解とは訴え提起前の和解、即決和解などとも呼ばれますが、民事訴訟の対象となる法律関係に関する争いについて、訴えを起こすことなく、当事者双方が簡易裁判所に出頭してする和解のことをいいます。
この制度の趣旨は、将来の訴訟の予防を目的として、訴えを提起する前に裁判所の関与の下に和解をするところにあります。もっとも、実務的には、起訴前の和解の申立てをする前に当事者間に既に合意が成立していることが多く、簡易に債務名義(強制執行によって実現されることが予定される請求権の 存在、範囲、債権者、債務者を表示した公の文書のこと。債務名義がなければ強制執行することができない)を作成する目的で起訴前の和解の申立をすることがしばしばあります。
２ 具体的な利用の仕方
たとえば、建物賃貸借契約の賃借人が家賃の支払いをたびたび遅れてしまった場合、未払い賃料について分割払いの約束をしたり、今後、1回でも遅滞した場合は賃貸借契約を解除するなどの合意がなされたとします。
しかしながら、これらの約束事を単に私文書としての合意書だけで残しておいても、その後、実際に約束が守られなかった場合、合意内容を実現するためには訴訟等の手続により債務名義を取得する手続と、強制執行の手続をしなければなりません。
そこで、このような場合に起訴前の和解を申立てることにより債務名義を得ておけば、合意内容が守られなかった場合に、即座に強制執行の手続を行うことができるわけです。
３ 申立てから手続終了まで
起訴前の和解の申立ては、申立ての段階で和解条項も提出するのが慣例です。裁判所は、起訴前の和解の申立てがあると、期日を定めて申立人と相手方を裁判所に呼び出します。そして、和解期日に和解を成立させ、早ければ10分程度で期日を終了し、手続きが終わります。このように、手続きとしてはそれほど複雑な手続きではありません。
４ 公正証書との違い
前述の建物賃貸借契約の例ですと、和解の内容としては、延滞賃料をどのように分割払いするのか、今後、延滞が続くようであれば賃貸借契約を解除することができるという内容が中心的な条項になるものと思われます。では、その場合に、起訴前の和解ではなく公正証書を作成した場合に、法的効果がどのように違うのかを考えてみましょう。
公正証書は、公証人が作成する公文書ですから高い証明力があるうえ、公正証書自体が債務名義になるため、賃借人が延滞賃料の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続きを行うことができます。
ただし、公正証書に認められる債務名義としての効力は、上記のような金銭の支払いに限られます。たとえ、建物明渡しについての条項を公正証書に記載しても、その部分については債務名義としての効力はありません。したがって、公正証書が作成されていても、建物明渡しについては訴訟等によって債務名義を取得することが必要となるわけです。このように、起訴前の和解手続は公正証書と比較しても優れているわけです。
