第三者の権利が登記された不動産の売買
不動産の売買にお いては、特別な事情のない限り、売主は、買主に対し、売買物件に登記さ れた第三者の権利を抹消登記したうえで所有権を引き渡します。
ここで、第三者の権利とは、売主が債務を負担する抵当権や根抵当権であったり、仮差押、仮処分、担保不動産競売のための差押の登記、滞納処分による差押 の登記、破産の登記など、様々なケースがあります。
最も多く見られるのは、抵当権や根抵当権が登記されているケースです。この場合、売主が売買取引の決済日までに、債権者に対して債務を弁済して抵当権等 を抹消登記できればいいのですが、売買代金を弁済に充てなければ弁済ができない場合も多くあります。
その場合には、売買代金決済の場に売主の債権者である抵当権者にも来ていただき、決済の場で債務を弁済することにより、抵当権の抹消登記と所有権移転の 登記を同時に行うことになります。
仮差押、仮処分の登記は民事保全法という法律に基づいて発令された命令にもとづく登記です。これを抹消するためには、当然ながら、仮差押権利者・仮処分 権利者の協力が必要となりますので、十分に調整をしておく必要があります。
仮差押や仮処分の登記の抹消は、原則として裁判所に対して仮差押命令等の取下げをしてもらうことにより、抹消登記は裁判所から法務局に対して嘱託される こととなります。したがって、どのようなタイミングで取下げしてもらうか、嘱託登記はいつなされるのか等に注意する必要があります。
担保不動産競売のための差押の登記の抹消についても仮差押・仮処分の抹消と同様の注意をする必要がありますが、差押申立人は抵当権者ですから、調整はス ムーズに行われることが多いと思われます。
滞納処分による差押の登記は、税務当局の職員が抹消登記を申請しますので、売買代金で滞納税金を支払って差押登記を抹消する場合には、そのタイミングに 注意する必要があります。詳しくは当事務所にお問い合わせください。
